by 
Mục lục
1. Thu hồi đất thỏa thuận 75%
Trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản phía Nam năm 2026, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán đau đầu nhất quyết định sự sinh tồn của các dự án thương mại. Thực tế đã ghi nhận không ít dự án địa ốc quy mô lớn phải “đắp chiếu” hàng thập kỷ chỉ vì vướng 5% đến 10% diện tích đất của một vài hộ dân kiên quyết “chây ì” đòi mức giá đền bù cao phi lý so với mặt bằng chung.
Để chấm dứt tình trạng ách tắc nguồn lực đất đai này, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) đã ban hành một cơ chế đặc thù mang tính cách mạng: cho phép Nhà nước can thiệp thu hồi đất thỏa thuận 75% diện tích.
2. Bản chất pháp lý của cơ chế can thiệp 75% theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Trước đây, đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất trực tiếp, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với 100% người dân trong ranh dự án. Cơ chế này vô tình tạo ra quyền “phủ quyết” tuyệt đối cho các nhóm thiểu số đầu cơ, gây lãng phí nghiêm trọng nguồn vốn xã hội và làm chậm tiến độ đô thị hóa.
Từ ngày 01/01/2026, quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15 đã chính thức thiết lập hành lang pháp lý xử lý dứt điểm điểm nghẽn này. Quy định này áp dụng cho các dự án nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận. Trường hợp chủ đầu tư đã đạt đồng thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng, HĐND cấp tỉnh sẽ vào cuộc xem xét. Cơ quan này sẽ thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê.
Đây là sự can thiệp công bằng, vừa bảo đảm quyền lợi tối đa cho đại số đông đồng thuận, vừa giữ vững kỷ cương phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
3. Quy trình 4 bước thực thi thu hồi phần diện tích còn lại cho doanh nghiệp
Để áp dụng thành công cơ chế đặc thù này, chủ đầu tư dự án cần phối hợp với chính quyền địa phương triển khai quy trình 4 bước chặt chẽ sau:
Bước 1: Chứng minh tỷ lệ đồng thuận bằng mô hình toán học định lượng
Chủ đầu tư phải lập báo cáo kiểm toán, thống kê chi tiết diện tích đất và số lượng chủ sử dụng đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc đặt cọc nhận quyền sử dụng đất. Tỷ lệ đồng thuận phải đáp ứng đồng thời cả hai điều kiện sau:
- Tỷ lệ về diện tích (\(R_{area}\)):$$R_{area} = \frac{A_{agreed}}{A_{total}} \times 100\% > 75\%$$Trong đó: \(A_{agreed}\) là tổng diện tích đất chủ đầu tư đã thỏa thuận thành công; \(A_{total}\) là tổng diện tích đất nằm trong ranh quy hoạch dự án được phê duyệt.
- Tỷ lệ về số lượng người sử dụng đất (\(R_{users}\)):$$R_{users} = \frac{U_{agreed}}{U_{total}} \times 100\% > 75\%$$Trong đó: \(U_{agreed}\) là số lượng chủ sử dụng đất đồng ý chuyển nhượng; \(U_{total}\) là tổng số lượng người có quyền sử dụng đất hợp pháp trong dự án.
Bước 2: Gửi hồ sơ đề nghị can thiệp lên UBND cấp tỉnh Khi dự án đã hết thời hạn thỏa thuận tự nguyện mà hai tỷ lệ trên đều lớn hơn 75%, doanh nghiệp gửi tờ trình kèm hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất và chứng từ chi trả tiền cho UBND cấp tỉnh xin áp dụng cơ chế thu hồi cưỡng chế.
Bước 3: Trình HĐND cấp tỉnh xem xét phê duyệt danh mục thu hồi đất UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, sau đó lập tờ trình báo cáo HĐND cùng cấp xem xét, bỏ phiếu thông qua Nghị quyết thu hồi phần diện tích đất chưa thỏa thuận được (dưới 25% còn lại) để giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án.
Bước 4: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo bảng giá đất thị trường
Sau khi Nghị quyết được thông qua, UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và áp dụng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo bảng giá đất hàng năm mới áp dụng từ năm 2026. Doanh nghiệp có trách nhiệm chuyển kinh phí đền bù bồi hoàn vào ngân sách nhà nước để cơ quan chức năng chi trả cho người dân bị thu hồi.
Bảng phân tích hiệu quả của cơ chế thỏa thuận 75% cho doanh nghiệp:
| Tiêu chí so sánh | Cơ chế tự thỏa thuận 100% (Trước 2026) | Cơ chế can thiệp thỏa thuận 75% (Nghị quyết 254) |
| Thời gian giải phóng mặt bằng | Kéo dài vô thời hạn (thường từ 5 – 10 năm). | Được khống chế rõ ràng, rút ngắn tối đa từ 12 – 18 tháng. |
| Chi phí bồi thường đất | Bị đẩy lên vô lý do chủ đất cuối cùng “thét giá” ăn vạ. | Tính theo bảng giá đất nhà nước tiệm cận thị trường của năm 2026. |
| Rủi ro đình trệ dự án | Rất cao, doanh nghiệp dễ phá sản vì gánh chi phí lãi vay. | Thấp, dự án được khơi thông nhanh chóng để đưa sản phẩm ra thị trường. |
| Tính công bằng xã hội | Kém, người đồng thuận trước bị thiệt thòi so với người chây ì sau. | Cao, tạo sự đồng bộ và bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật. |
4. Câu hỏi thường gặp
Thời hạn thỏa thuận tự nguyện của chủ đầu tư được xác định như thế nào để được tính là “hết thời hạn”?
Thời hạn thỏa thuận được ghi rõ trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án do UBND tỉnh cấp. Thông thường, thời hạn này kéo dài từ 24 đến 36 tháng kể từ ngày ký quyết định. Nếu hết thời hạn này mà dự án chưa hoàn tất GPMB, doanh nghiệp mới đủ điều kiện xin áp dụng cơ chế 75%.
Người bị Nhà nước thu hồi đất dưới 25% còn lại có được nhận tiền đền bù bằng mức giá mà chủ đầu tư đã tự thỏa thuận với 75% hộ dân trước đó không?
Không bắt buộc. Phần diện tích đất bị thu hồi cưỡng chế sẽ được tính tiền bồi thường dựa trên bảng giá đất hàng năm do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định thu hồi. Do đó, giá đền bù nhà nước có thể thấp hơn mức giá thỏa thuận thương lượng ban đầu của doanh nghiệp.
Cơ chế này có áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội hoặc khu công nghiệp không?
Có. Cơ chế thu hồi đất thỏa thuận 75% áp dụng cho tất cả các dự án thuộc diện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư.
5. Kết luận
Cơ chế can thiệp thu hồi đất thỏa thuận 75% theo Nghị quyết 254/2025/QH15 là bước đột phá pháp lý lớn nhất năm 2026. Quy định này không chỉ giải thoát doanh nghiệp khỏi vấn nạn “đầu cơ đất ăn vạ” mà còn mang lại sự công bằng thực chất cho toàn bộ thị trường.
Nắm vững quy trình và công thức định lượng tỷ lệ đồng thuận sẽ giúp các chủ đầu tư chủ động lập kế hoạch thu hồi đất và tối ưu hóa thời gian triển khai dự án. Minh Tân Realty cam kết luôn đồng hành cùng các doanh nghiệp để tư vấn chiến lược GPMB và thẩm định pháp lý dự án an toàn nhất.
Minh Tân – Người đồng hành tận tâm trên hành trình bất động sản của bạn.
- Hotline / Zalo: 0973 135 298
- Website: minhtanrealty.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/minhtanrealty
Có thể bạn quan tâm
Kịch Bản Tài Chính Cho Doanh Nghiệp Thuê Đất Trả Tiền Hàng Năm Dưới Áp Lực Bảng Giá Đất Mới
