Chiến Lược M&A Và Hợp Thửa Các Quỹ Đất Không Đồng Nhất Về Mục Đích Sử Dụng Theo Nghị Quyết 254/2025/QH15

1. Hợp thửa đất không đồng nhất

Trong làn sóng mua bán và sáp nhập (M&A) dự án bất động sản đang bùng nổ mạnh mẽ tại khu vực phía Nam năm 2026, việc thâu tóm và tích tụ quỹ đất sạch là mục tiêu hàng đầu của các tập đoàn lớn. Tuy nhiên, một trong những “hố tử thần” pháp lý khiến nhiều thương vụ M&A bị đình trệ trước đây là quy trình hợp nhất các thửa đất có nguồn gốc khác nhau. Sự ra đời của Nghị quyết 254/2025/QH15 đã mang lại một công cụ cứu cánh tuyệt vời khi cho phép thực hiện thủ tục hợp thửa đất không đồng nhất về mục đích và thời hạn sử dụng.

2. Nút thắt cũ của Luật Đất đai 2024 và giải pháp tháo gỡ thực tiễn từ Nghị quyết 254

Trước khi có Nghị quyết 254/2025/QH15, theo quy định chung của Luật Đất đai 2024, để có thể gộp nhiều thửa đất nhỏ thành một thửa đất lớn phục vụ dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải chứng minh các thửa đất đó đồng nhất về 3 tiêu chí: cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất (trả hằng năm hoặc trả một lần) và cùng thời hạn sử dụng đất.

Quy định cứng nhắc này đã gây ra vô vàn khó khăn cho các thương vụ M&A quỹ đất vùng ven TP.HCM, Bình Dương hay Đồng Nai. Bởi lẽ, một khu đất dự án lớn thường được gom từ nhiều mảnh đất dân sinh có nguồn gốc cực kỳ phức tạp: một phần là đất ở lâu dài, một phần là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm có thời hạn 50 năm, và một phần là đất thương mại dịch vụ thuê trả tiền hàng năm.

Việc bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho từng thửa nhỏ trước khi gộp thửa đã làm phát sinh hàng loạt thủ tục hành chính chồng chéo, đội chi phí thuế và kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư dự án lên tới nhiều năm.

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã chính thức xóa bỏ rào cản này. Luật mới cho phép hợp nhất các thửa đất mà không cần phải đồng nhất về mục đích sử dụng, hình thức trả tiền thuê đất hay thời hạn sử dụng đất. Sự thay đổi mang tính thực tiễn này giúp đơn giản hóa đáng kể thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư dễ dàng quản lý và tối ưu hóa danh mục tài sản hỗn hợp của mình.

3. Ứng dụng của cơ chế hợp thửa mới trong các thương vụ M&A dự án địa ốc

Nhờ hành lang pháp lý thông thoáng này, các nhà phát triển dự án năm 2026 có thể áp dụng chiến lược thâu tóm quỹ đất một cách nhanh gọn theo lộ trình sau:

1. Thu mua gom đất đa mục đích: Tiến hành gom các quỹ đất liền kề nhau bất kể loại đất (đất nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ) mà không cần lo ngại về sự khác biệt pháp lý ban đầu.
2. Hợp thửa ngay lập tức: Làm thủ tục gộp toàn bộ các thửa đất này thành một thửa đất lớn duy nhất đứng tên doanh nghiệp để chốt ranh giới dự án trên bản đồ địa chính.
3. Lập quy hoạch chi tiết 1/500: Triển khai thiết kế tổng thể dự án trên thửa đất lớn đã hợp nhất.
4. Xin chuyển mục đích sử dụng đất một lần: Thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đồng loạt cho cả dự án theo quy hoạch xây dựng được duyệt, nộp tiền sử dụng đất một lần để chốt chi phí tài chính đầu vào một cách tối ưu.

4. Mô hình toán học: Cách xác định thời hạn sử dụng đất sau khi hợp thửa

Khi hợp nhất các thửa đất có thời hạn sử dụng khác nhau, thời hạn sử dụng đất của thửa đất mới (\(T_{new}\)) được xác định bằng phương pháp tính trung bình gia quyền theo diện tích và thời hạn còn lại của từng thửa đất thành phần.

Giả sử doanh nghiệp hợp thửa 3 thửa đất có diện tích lần lượt là \(S_{1}, S_{2}, S_{3}\) với thời hạn sử dụng còn lại tương ứng là \(T_{1}, T_{2}, T_{3}\) (tính bằng năm). Công thức toán học xác định thời hạn sử dụng còn lại của thửa đất mới sau khi hợp thửa là:

$$T_{new} = \frac{(S_{1} \times T_{1}) + (S_{2} \times T_{2}) + (S_{3} \times T_{3})}{S_{1} + S_{2} + S_{3}}$$

Ví dụ thực tế: Doanh nghiệp hợp thửa một quỹ đất gồm 3 thửa tại Bình Dương để làm dự án logistics:

• Thửa 1: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có diện tích \(S_{1} = 5.000\text{ m}^2\), thời hạn sử dụng còn lại \(T_{1} = 30\text{ năm}\).
• Thửa 2: Đất thương mại dịch vụ có diện tích \(S_{2} = 3.000\text{ m}^2\), thời hạn sử dụng còn lại \(T_{2} = 40\text{ năm}\).
• Thửa 3: Đất trồng cây lâu năm có diện tích \(S_{3} = 2.000\text{ m}^2\), thời hạn sử dụng còn lại \(T_{3} = 50\text{ năm}\).

Áp dụng công thức trên, thời hạn sử dụng trung bình gia quyền của thửa đất lớn sau khi gộp thửa là:

$$T_{new} = \frac{(5.000 \times 30) + (3.000 \times 40) + (2.000 \times 50)}{5.000 + 3.000 + 2.000}$$

$$T_{new} = \frac{150.000 + 120.000 + 100.000}{10.000} = 37\text{ năm}$$

Sau khi gộp thửa thành công với thời hạn \(37\text{ năm}\) , doanh nghiệp có thể nộp đơn xin gia hạn thời hạn sử dụng đất lên tối đa không quá \(50\text{ năm}\) hoặc \(70\text{ năm}\) tùy thuộc vào quy mô dự án đầu tư theo Luật Đất đai 2024.

5. Câu hỏi thường gặp

6. Kết luận

Chiến lược hợp thửa đất không đồng nhất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 là vũ khí pháp lý sắc bén giúp các nhà phát triển dự án tối ưu hóa thời gian và chi phí bứt phá trong chu kỳ M&A năm 2026. Việc loại bỏ các rào cản hành chính về đồng nhất mục đích và thời hạn sử dụng đã khơi thông dòng vốn đầu tư dài hạn đổ về các quỹ đất vùng ven. Minh Tân Realty với vai trò là người đồng hành tận tâm luôn sẵn sàng hỗ trợ quý khách hàng phân tích, lập phương án gom đất và thực hiện các bước hợp thửa an toàn, hiệu quả nhất.

Minh Tân – Người đồng hành tận tâm trên hành trình bất động sản của bạn.

• Hotline / Zalo: 0973 135 298
• Website: minhtanrealty.com
• Fanpage: https://www.facebook.com/minhtanrealty

Có thể bạn quan tâm

Chiến Lược Tối Ưu Hóa Thuế Đất Cho Chủ Sở Hữu Đất Nông Nghiệp Có Nguồn Gốc Tách Thửa Trước Ngày 01/07/2014

Kịch Bản Tài Chính Cho Doanh Nghiệp Thuê Đất Trả Tiền Hàng Năm Dưới Áp Lực Bảng Giá Đất Mới