by 
Mục lục
1. Tách thửa đất có lối đi chung
Tách thửa đất để phân chia tài sản cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần là giao dịch dân sự phổ biến nhất tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, đây cũng là cội nguồn của hàng vạn vụ tranh chấp ranh giới và lối đi kéo dài qua nhiều thế hệ.
Nhằm thắt chặt quản lý đô thị và bảo vệ quyền lợi người dân, Nghị quyết số 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026) đã ban hành những quy định vô cùng nghiêm ngặt liên quan đến lối đi khi tách thửa. Việc hiểu và chuẩn bị kỹ phương án tách thửa đất có lối đi chung là kỹ năng “sống còn” để tránh những tranh chấp pháp lý tai hại trong tương lai.
2. Quy định mới về lối đi kết nối khi tách thửa theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Trước đây, khi thực hiện tách thửa đất thổ cư, nhiều chủ đất do thiếu hiểu biết hoặc vì lợi nhuận đã tự ý phân chia đất thành các lô nhỏ xẻ hẻm tự phát mà không bảo đảm hạ tầng kết nối giao thông hợp pháp. Điều này dẫn đến sự xuất hiện của những thửa đất “mù” – bị bao bọc hoàn toàn bởi đất của người khác và không có đường ra lộ lớn, gây xung đột sâu sắc về mặt an sinh xã hội.
Để chấn chỉnh tình trạng này, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định rõ: Thửa đất được tách bắt buộc phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Điểm cực kỳ linh hoạt và tiến bộ của quy định này là cho phép thửa đất được tách sử dụng lối đi qua thửa đất liền kề nếu được chủ đất liền kề ký văn bản đồng ý cho đi nhờ. Đây là sự tháo gỡ thực tế vô cùng lớn, mở lối cho những quỹ đất nằm xen kẹt trong khu dân cư hiện hữu được phép chia tách hợp pháp.
3. Nhận diện rủi ro “Lối đi nhờ bằng miệng” và giải pháp pháp lý an toàn tuyệt đối
Mặc dù luật cho phép sử dụng lối đi nhờ qua thửa đất liền kề, nhưng đây cũng chính là kẽ hở dễ phát sinh tranh chấp nhất. Nhiều gia đình khi mua đất tách thửa chỉ thỏa thuận bằng lời nói (miệng) với hàng xóm về việc cho đi nhờ qua sân, qua ngõ. Rủi ro cực lớn sẽ xảy ra khi:
- Hàng xóm bán đất cho người khác: Chủ đất mới không thừa nhận thỏa thuận miệng của chủ cũ và tiến hành xây tường rào chắn lối đi, khiến thửa đất của bạn bị cô lập hoàn toàn.
- Phát sinh mâu thuẫn tình cảm: Khi có xích mích nhỏ trong cuộc sống hàng ngày, người hàng xóm có thể rút lại lời hứa và khóa cửa lối đi chung.
- Hàng xóm mang đất đi thế chấp ngân hàng: Khi ngân hàng phát mãi tài sản, lối đi nhờ không được đăng ký biến động trên sổ đỏ sẽ bị phong tỏa, thu hồi.
Để triệt tiêu hoàn toàn các rủi ro này, Minh Tân Realty khuyến nghị bạn bắt buộc phải thực hiện quy trình pháp lý 3 bước sau khi tách thửa:
- Bước 1: Lập văn bản thỏa thuận thiết lập quyền đối với bất động sản liền kề: Văn bản này phải thể hiện rõ tọa độ, kích thước, diện tích của lối đi nhờ và bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng.
- Bước 2: Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước: Mang văn bản thỏa thuận đã công chứng nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai để cập nhật ghi nhận “quyền về lối đi nhờ” vào trang bổ sung của cả hai Sổ đỏ (sổ của thửa đất cho đi nhờ và sổ của thửa đất được đi nhờ). Khi đã đăng ký biến động thành công, quyền đối với lối đi này sẽ có giá trị pháp lý vĩnh viễn, ràng buộc bất kỳ chủ sở hữu tiếp theo nào của thửa đất liền kề.
- Bước 3: Đảm bảo diện tích lối đi chung đạt quy chuẩn kỹ thuật: Thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng/chung thì ngõ đi phải đạt chiều rộng mặt cắt ngang theo quy định của địa phương để bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy (thường là \(W \ge 1\text{m} – 2\text{m}\) tùy thuộc vào quy chuẩn xây dựng đô thị).
4. Cách tính diện tích đất hao hụt cho lối đi chung
Khi thiết lập lối đi chung cho các thửa đất sau khi tách, chủ đất ban đầu phải chấp nhận mất một phần diện tích đất thổ cư (\(S_{path}\)) để làm đường. Diện tích này cần được tính toán chính xác để cân đối giá bán của các lô đất mới.
Giả sử thửa đất ban đầu được tách thành \(n\) thửa đất nhỏ xếp thẳng hàng vuông góc với đường giao thông công cộng. Chiều sâu của thửa đất ban đầu là \(L\) (m). Chiều rộng mặt cắt ngang yêu cầu của lối đi chung là \(W\) (m).
Diện tích đất phải cắt ra làm lối đi chung (\(S_{path}\)) được tính bằng công thức hình học:
$$S_{path} = L \times W$$
Ví dụ thực tế: Bạn muốn tách thửa đất sâu \(30\text{m}\) thành 3 lô. Theo quy định xây dựng tại địa phương năm 2026, lối đi chung phải đạt chiều rộng tối thiểu \(W = 1,5\text{m}\) để ô tô hoặc xe cứu hỏa nhỏ có thể tiếp cận.
Diện tích đất bạn phải hao hụt để làm đường đi chung là:
$$S_{path} = 30 \times 1,5 = 45\text{ m}^2$$
Nếu giá đất thổ cư tại vị trí đó được định giá là \(20\text{ triệu/m}^2\), giá trị tài sản bạn phải đóng góp cho hạ tầng chung của 3 thửa đất tương đương:
$$V_{path} = 45 \times 20.000.000 = 900.000.000\text{ VND}$$
Con số này cần được phân bổ đều vào giá trị chuyển nhượng của các thửa đất con để bảo đảm bài toán lợi nhuận cho nhà đầu tư.
5. Câu hỏi thường gặp
Lối đi nhờ qua đất liền kề có phải đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước không?
Không. Bạn chỉ phải trả tiền đền bù bồi hoàn cho chủ sở hữu thửa đất liền kề theo thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Việc đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề chỉ mất lệ phí đăng ký biến động đất đai thông thường.
Thửa đất còn lại sau khi trừ diện tích lối đi chung có phải bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa không?
Có. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa (sau khi đã trừ diện tích ngõ đi chung và hành lang an toàn giao thông) bắt buộc phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh (ví dụ tại TP.HCM từ \(36\text{ m}^2 – 80\text{ m}^2\) tùy khu vực).
Ngân hàng có nhận thế chấp thửa đất đi nhờ qua đất của người khác không?
Ngân hàng chỉ chấp nhận giải ngân thế chấp nếu “quyền về lối đi nhờ” đã được đăng ký biến động chính thức trên Sổ đỏ của thửa đất đó. Nếu chỉ là thỏa thuận miệng hoặc văn bản tay không công chứng, ngân hàng sẽ định giá thửa đất bằng không hoặc từ chối nhận tài sản bảo đảm.
6. Kết luận
Tách thửa đất là giao dịch mang lại giá trị gia tăng lớn nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro tranh chấp lối đi phức tạp năm 2026. Việc thấu hiểu sâu sắc quy định tách thửa đất có lối đi chung theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề là lá chắn bảo vệ tài sản vững chắc nhất cho bạn. Minh Tân Realty với triết lý “Người đồng hành tận tâm” luôn sẵn sàng tư vấn, lập bản vẽ trích đo địa chính và hỗ trợ quý khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý an toàn, trọn vẹn nhất.
Minh Tân – Người đồng hành tận tâm trên hành trình bất động sản của bạn.
- Hotline / Zalo: 0973 135 298
- Website: minhtanrealty.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/minhtanrealty
Có thể bạn quan tâm
Mô Hình Tính Thuế Lũy Tiến Đối Với Đất Ở Vượt Hạn Mức Theo Nghị Quyết 254
